Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um tipo de fundo que reúne o capital de diversos investidores para aplicação em ativos do ramo imobiliário.
Como nos outros fundos de investimentos, existe um administrador que aplica todo o capital investido em ativos que têm maior potencial de retorno de acordo com a sua gestão.
Neste tipo de investimento a rentabilidade não pode ser prevista com exatidão, podendo gerar lucros ou prejuízos a quem investe, fazendo parte da modalidade dos investimentos em renda variável.
Como funcionam os FII
Os fundos de investimento imobiliário no Brasil são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Foram criados pela Lei nº 8.668/93.
Nos fundos imobiliários todo o capital é destinado a ser investido no setor imobiliário, seja para a compra de imóveis e a obtenção de rentabilidade com estes, como na aplicação em ativos imobiliários.
Na gestão do fundo podem ser adquiridos imóveis residencias ou comerciais, como shoppings, fábricas ou escritórios, e que geram rendimento ao fundo. Os ativos financeiros selecionados também têm relação com o setor, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário ou mesmo cotas de outros fundos.
Cada fundo possui regras específicas quanto ao direcionamento da administração. Alguns podem ser mais restritivos quanto ao tipo de imóvel investido, enquanto em outros pode haver um híbrido de investimentos.
Todo o capital do fundo fica disponibilizado para a administração e é dividido em cotas, sendo que o investidor nesta modalidade é conhecido como "cotista".
Ao adquirir uma cota, o investidor passa a ter direito proporcional aos lucros do fundo. Para deixar de ser um cotista, deve vender a sua parte no mercado de fundos.
Como investir em FII
Para investir em fundos imobiliários é preciso ter acesso ao mercado bolsista por meio de uma instituição financeira, como uma corretora ou banco de investimento.
O investimento pela internet pode ser feito pelo Home Broker oferecido pela financeira, um sistema onde é possível encontrar cotas que estão sendo vendidas.
As cotas são transacionadas na B3, a Bolsa de Valores brasileira, onde se encontram compradores e vendedores. Ao encontrar uma cota que esteja interessado, basta enviar uma ordem de compra e aguardar a aceitação do vendedor. A negociação acontece em dias úteis entre as 10h e 17h, horário de funcionamento da Bolsa.
Para encontrar um fundo já conhecido, será preciso conhecer o código pelo qual é listado na instituição. Os códigos incluem quatro letras que identificam o fundo, seguido do número 11, podendo ainda conter a letra "B" quando o fundo é negociado em Balcão.
A lista com todos os fundos pode ser encontrada no site da B3, onde também é possível acompanhar a rentabilidade de cada fundo nos últimos meses.
Rendimento e tributação dos FII
A rentabilidade alcançada em fundos imobiliários depende da gestão de cada fundo. No geral, os principais rendimentos de um fundo podem ser obtidos com o recebimento de alugueis, lucro com venda de imóveis ou com juros de títulos do setor imobiliário. Esta rentabilidade é distribuída aos cotistas sob a forma de dividendos.
Uma outra forma de obter rendimentos, é vender as cotas por um valor maior do que aquele que comprou. A diferença de preços pode gerar um lucro ao investidor.
Sobre os rendimentos de cotista, é possível não haver tributação de Imposto de Renda sobre o que é recebido periodicamente como a rentabilidade do fundo. Para isto, é preciso atender algumas especificações, como:
- O investidor deve possuir menos do que 10% das cotas do fundo;
- O fundo imobiliário deve ter um mínimo de 50 cotistas;
- As cotas do FII devem ser negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
Já no caso dos lucros com a venda de cotas, o investidor é tributado em IR de 20% sobre o que foi ganhado. A recolha do imposto deve ser feita pelo próprio cotista por meio de um DARF.
Vantagens e desvantagens
Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários está em poder investir em vários imóveis em conjunto com outros cotistas e obter uma rentabilidade com as cotas.
Investir diretamente em um imóvel gera custos e dependência em administrar o próprio ativo, além de que os imóveis são ativos com baixa liquidez. O investidor pode vender suas cotas bem mais rapidamente e obter um lucro se houver uma valorização do fundo.
Apesar disso, em comparação a outras aplicações financeiras, os FII possuem liquidez mais reduzida e apresentam maiores riscos entre a renda variável, já que o investidor tem de conseguir vender a sua parte no mercado secundário.
O investidor que estiver interessado tem de estar atento às características do fundo que vai investir e também dos custos associados, como taxas de corretagem ou de custódia.
Entenda melhor como funcionam e quais os tipos de fundos de investimento.