A especulação imobiliária é o ato de investir em bens imóveis – como casas, edifícios, salas comerciais ou terrenos – esperando obter lucros acima da média dos demais investimentos com sua venda ou aluguel em um momento futuro.
O lucro obtido com a especulação imobiliária não é decorrente de investimentos feitos pelo proprietário em seu imóvel ou do uso que lhe é dado, mas sim de um aumento nos preços do solo urbano.
Como funciona a especulação imobiliária?
Diversos fatores afetam o preço de um terreno ou imóvel, como sua localização e a infra-estrutura disponível. Além disso, há o próprio crescimento demográfico da região, que modifica a relação entre a oferta e a procura. Isso significa que, quanto mais pessoas tiverem interesse em viver ali, maiores tendem a ficar os preços, uma vez que a quantidade de terrenos e imóveis tem um crescimento limitado.
O proprietário de um imóvel, em geral, não possui meios de, sozinho, alterar essas condições. No entanto, quando faz especulação imobiliária, esse proprietário aposta que a valorização virá, seja por meio de investimentos públicos em infraestrutura seja pelo crescimento da região promovido por outros investidores.
Como em toda aposta de risco, a valorização do preço dos imóveis esperada pelo proprietário pode não ocorrer, gerando prejuízo. Isso não quer dizer necessariamente que o valor do imóvel diminuiu: basta que ele tenha tido uma valorização menor do que outros tipos de investimentos.
São fatores que têm impacto no preço dos imóveis:
Melhorias na infraestrutura
Se o poder público leva melhorias a uma região antes desvalorizada, expandindo a rede de transportes públicos ou fornecendo saneamento básico, por exemplo, o local torna-se mais atrativo, beneficiando os proprietários dos imóveis dali.
Nem todos esses proprietários beneficiados são especuladores, uma vez que muitos viviam na região justamente por não terem condições de adquirir algo em um local mais valorizado. O especulador é o investidor, aquele que comprou o imóvel ou terreno já pensando em revendê-lo quando os preços estivessem mais altos.
Escassez de terrenos
O especulador imobiliário também pode se beneficiar apostando na escassez. É o caso, por exemplo, de quem mantém terrenos vazios e sem uso por um longo período nas cidades.
Quando a maior parte dos terrenos vizinhos já tiverem sido ocupados, aqueles que restarem estarão sobrevalorizados. Além da escassez, esse proprietário também terá se beneficiado pelo aumento dos serviços, estruturas e circulação de pessoas promovidos pelo crescimento no entorno.
Expansão da cidade
O preço dos imóveis também pode subir devido à própria expansão da área urbana. Em geral, os terrenos mais distantes e com menos infraestruturas são aqueles com menor preço.
Um terreno que antes estava nos limites da cidade, a partir do momento em que essa cidade cresce, vê seu preço automaticamente aumentar por uma questão comparativa: agora há terrenos ainda mais distantes, que passarão a ocupar a posição dos mais baratos, elevando o preço daqueles que estão relativamente mais próximos do centro, ainda que não haja nenhuma mudança concreta em seus entornos.
Consequências da especulação imobiliária
A especulação imobiliária costuma provocar problemas para as grandes cidades. O principal deles é a existência de terrenos e imóveis ociosos ou subutilizados em regiões com boas infraestruturas, apenas à espera de valorização.
Com a valorização, os proprietários desses imóveis acabam por obter lucros privados a partir de investimentos que são públicos, o que pode ser considerado socialmente injusto.
Além disso, essas áreas, casas e apartamentos não têm um uso social. O resultado é que as cidades acabam tendo de se expandir, levando as populações com menos dinheiro a viver cada vez mais longe, enquanto existem imóveis não utilizados em regiões mais centrais.
A expansão das cidades obriga o poder público a investimentos para levar infraestruturas para novos bairros, cada vez mais distantes, o que acaba por alimentar a própria especulação imobiliária.
A especulação imobiliária não é crime, uma vez que não é possível impedir alguém de investir em um imóvel visando lucro. No entanto, o poder público costuma adotar medidas para coibir esse fenômeno. Um exemplo é a aplicação de impostos maiores para quem tiver terrenos e imóveis sem uso social.
Outros problemas urbanos
O conceito de especulação imobiliária tem sido bastante utilizado nos debates sobre a habitação nas grandes cidades. Por vezes, especulação imobiliária aparece como sinônimo de aumento de preços ou como causa única desse aumento. No entanto, seu significado, como explicado acima, é restrito, e muitas vezes a especulação imobiliária é confundida com outros problemas urbanos.
Um exemplo é a verticalização, que é o movimento em que incorporadoras e construtoras adquirem grandes áreas – quarteirões inteiros, por exemplos – para a construção de edifícios. Essa demanda por terrenos pode levar ao aumento nos preços nas regiões visadas pelas construtoras e pode, inclusive, beneficiar especuladores que adquiriram imóveis ali à espera que esse movimento ocorresse. No entanto, verticalização não é o mesmo que especulação imobiliária.
Já a gentrificação é a mudança de perfil de uma determinada região da cidade, que acaba por atrair moradores e frequentadores de maior poder aquisitivo. O encarecimento do bairro expulsa a população pobre que antes vivia lá para regiões distantes da periferia. A gentrificação possui relação com a especulação imobiliária – pois quem investiu em uma zona degradada terá lucro se a região passar a atrair moradores ricos. Porém, os dois termos não são sinônimos.
Especulação também é diferente de bolha imobiliária. A bolha imobiliária é um aumento de preços contínuo que, muitas vezes, se autoalimenta: otimistas com a valorização dos imóveis, os investidores podem se dispor a pagar valores cada vez mais altos por eles, apostando que obterão lucros.
Porém, os preços podem subir tanto que os consumidores já não conseguirão pagar pelos imóveis, uma vez que a renda da população não cresceu no mesmo ritmo. Quando isso acontece, muitos desses imóveis podem ficar parados no mercado, e o excesso de oferta pode provocar uma queda brusca nos preços - o "estouro da bolha". Assim, a especulação imobiliária pode se beneficiar com a bolha em um primeiro momento, mas ter prejuízos se ela estourar.
Você também pode ter interesse em especulação financeira, incorporação e hipoteca.